【現状から解決策まで】空き家問題を理解しよう！

あなたは社会問題化している空き家問題をご存知でしょうか？

最近注目を浴びているこの社会問題は、個人だけでなく、地域社会にも大きな影響を及ぼしています。この問題の背後には、高齢化や人口減少、土地所有の問題など、さまざまな複雑な要素が絡み合っています。

この記事では、それらの要素に一つひとつ注目し、空き家問題の全体像をご紹介します。それと同時に、問題解決のための具体的な取り組みや空き家を活用した地域再生の可能性も解説します。

【最新】2024年発表の住宅・土地統計調査では全国の空き家は約900万戸

2024年4月に発表された住宅・土地統計調査によると、全国の空き家は約900万戸（空き家率13.8％）となり、過去最多になりました（速報値）。

最も空き家率が高いのは徳島県と和歌山県で、ともに21.2％（全国平均は13.8%）。
5軒に1軒以上が空き家ということになります。

また、売買・賃貸などもされていない「その他の空き家率」は鹿児島県が13.6％で最も高く、高知県が12.9％、徳島県と愛媛県が12.2％と続いており、西日本で高い傾向が見られます。

以下は調査データを元に作成したキーワード検索や並び替えができる一覧表です（解決・空家サポート作成）。

No	都道府県	総住宅数	全空き家数	空き家率	その他の空き家数	その他空き家率
1	北海道	2,887,900	450,500	15.60%	162,100	5.61%
2	青森県	591,100	98,800	16.71%	55,000	9.30%
3	岩手県	579,800	100,200	17.28%	53,900	9.30%
4	宮城県	1,129,100	140,000	12.40%	51,800	4.59%
5	秋田県	440,600	69,300	15.73%	43,900	9.96%
6	山形県	455,200	61,600	13.53%	35,900	7.89%
7	福島県	861,700	130,900	15.19%	62,600	7.26%
8	茨城県	1,391,000	196,700	14.14%	93,400	6.71%
9	栃木県	970,300	164,000	16.90%	64,400	6.64%
10	群馬県	966,900	161,300	16.68%	73,100	7.56%
11	埼玉県	3,550,200	333,200	9.39%	137,600	3.88%
12	千葉県	3,189,700	393,400	12.33%	158,100	4.96%
13	東京都	8,198,900	897,900	10.95%	214,600	2.62%
14	神奈川県	4,768,300	466,200	9.78%	150,600	3.16%
15	新潟県	1,015,000	155,700	15.34%	77,600	7.65%
16	富山県	473,800	69,700	14.71%	39,900	8.42%
17	石川県	554,300	86,600	15.62%	40,900	7.38%
18	福井県	340,500	52,700	15.48%	28,500	8.37%
19	山梨県	426,500	87,300	20.47%	37,100	8.70%
20	長野県	1,037,800	207,200	19.97%	92,300	8.89%
21	岐阜県	923,700	148,100	16.03%	74,200	8.03%
22	静岡県	1,774,400	294,500	16.60%	104,400	5.88%
23	愛知県	3,658,300	433,200	11.84%	155,900	4.26%
24	三重県	873,600	143,200	16.39%	83,300	9.54%
25	滋賀県	663,000	80,500	12.14%	47,900	7.22%
26	京都府	1,370,900	180,200	13.14%	84,800	6.19%
27	大阪府	4,927,500	703,300	14.27%	227,400	4.61%
28	兵庫県	2,796,600	385,000	13.77%	172,000	6.15%
29	奈良県	639,500	93,500	14.62%	49,500	7.74%
30	和歌山県	497,400	105,300	21.17%	59,700	12.00%
31	鳥取県	262,200	41,300	15.75%	25,500	9.73%
32	島根県	319,700	54,300	16.98%	36,400	11.39%
33	岡山県	956,300	157,200	16.44%	82,600	8.64%
34	広島県	1,464,200	230,700	15.76%	114,400	7.81%
35	山口県	726,000	140,800	19.39%	80,600	11.10%
36	徳島県	389,400	82,700	21.24%	47,400	12.17%
37	香川県	493,000	91,300	18.52%	47,800	9.70%
38	愛媛県	737,200	145,700	19.76%	90,200	12.24%
39	高知県	387,500	78,700	20.31%	50,100	12.93%
40	福岡県	2,702,200	333,600	12.35%	125,100	4.63%
41	佐賀県	367,100	53,300	14.52%	28,300	7.71%
42	長崎県	654,800	113,000	17.26%	64,900	9.91%
43	熊本県	849,200	127,500	15.01%	65,400	7.70%
44	大分県	602,700	115,300	19.13%	56,300	9.34%
45	宮崎県	557,100	90,800	16.30%	55,100	9.89%
46	鹿児島県	899,200	183,800	20.44%	122,200	13.59%
47	沖縄県	699,800	65,100	9.30%	27,900	3.99%

【原因】空き家問題の複雑な背景

空き家問題は、単に所有者がいない家が増えているだけではありません。高齢化や人口減少、日本特有の不動産観、土地所有権の問題など、様々な要素が絡み合っています。このセクションでは、これらの要素を詳しく見ていきます。理解を深めて、問題の本質を掴んでいきましょう。

高齢化と人口減少の影響

日本の空き家問題は高齢化と人口減少が大きな要因となっています。これらの社会現象は、特に地方の過疎地域で深刻な影響を及ぼしています。

日本は急速に高齢化が進んでいます。高齢者が一人暮らしをしている家が多く、その高齢者が亡くなるとその家は「空き家」となってしまいます。

また、若い世代の人口が減少しているため、地方から都市部への人口流出が進んでいます。その結果、地方に空き家が増える傾向にあります。特に過疎地域では若者が働き場所を求めて都市部へ移住する傾向があり、その結果、人口が減少し空き家が増えるという現象が生じています。

日本の独特な不動産観と住宅市場

日本の住宅市場と不動産観は空き家問題を増幅させています。新築の価値観が強いことや土地価格の高さが、空き家を増やす一因となっています。

日本では新築の家が好まれ、一度住んだ家は価値が下がると考えられる傾向があります。これが空き家を増加させる要因の一つです。

また、都市部の土地価格は非常に高く、この高い土地価格は空き家を放置する原因となります。土地価格が高いと、新たに家を建てるコストが高くなるため、空き家を活用するよりも新たに家を建てる選択をする人が増えます。

家を新築する際の費用は土地費用と建築費用が主な要素ですが、特に都市部では土地費用が非常に高くなります。その結果、多くの人が新築の家を好む傾向があります。

土地所有権と遺産相続の問題

土地所有権と遺産相続の問題も空き家問題の深刻化の大きな原因の1つです。特に、相続による土地所有者の不在や所有者不明が問題となっています。

よくあるケースでは、土地や家を相続する際、相続人が複数いると所有権が分散し、管理責任が曖昧になるケースがあります。また、所有者が死亡し、遺族が不明など、所有者が特定できない場合、その土地や家は放置され、結果的に空き家が増えます。

遺産相続によって複数の相続人が生じ、誰もが管理責任を果たさないことで、その土地や家が空き家となるケースがその代表です。

空き家問題が引き起こす地域社会への影響

空き家が増えると、何が問題なのでしょうか。防犯や安全性、地域コミュニティの衰退、財政問題など、地域社会には様々な影響を及ぼします。

このセクションでは、それらの影響を詳しく解説します。影響を理解して、より具体的な解決策を探していきましょう。

放置された危険空き家は全国でニュースに取り上げられています。
自治体による代執行などの記事をまとめました。
>空き家に関するニュース

防犯と安全性の問題

空き家は防犯と安全性の問題を引き起こします。これらの問題は地域社会にとって深刻な課題となり得ます。

具体的には、空き家は犯罪の温床になりやすく、特に窃盗や放火といった犯罪の可能性が高まります。また、老朽化した空き家は倒壊するリスクが高く、周辺住民への安全性を損ないます。

防犯カメラが設置されていない空き家では、盗難や侵入などの犯罪が頻発する場合があります。また、メンテナンスが行き届かない空き家は、天候や老朽化により崩壊の危険があり、通行人や隣接する建物に影響を及ぼす可能性があります。

地域コミュニティの衰退

空き家の増加は地域コミュニティの衰退を引き起こします。これは地域の活力を奪う大きな要因となります。

具体的には、空き家が増えると、その周囲の住環境が悪化します。街並みが荒れ、住み易さが低下し、人々はその地域を離れることを選びます。その結果、地域コミュニティが縮小し、地域の活性化が難しくなります。

空き家が多い地域では、その風景が街の雰囲気を悪化させ、新たにその地域に住む人を遠ざけてしまう影響があるとされています。

地方都市の財政難

地方都市の財政難は、空き家問題と深く関連しています。これは、地方都市が税収を大きく依存している不動産税が、空き家の増加により収入源として不安定になるからです。

都市の税収は主に住民税、法人税、不動産税などから成り立っています。特に地方都市では、不動産税が重要な財源となります。これは、企業の誘致が難しく法人税が少ないこと、また都市部に比べて人口が少ないため住民税も少ないからです。

しかし、不動産税の収入も空き家が増えると減少する傾向にあります。空き家が増えると、その土地や建物の価値が下がり、それに伴い徴収される不動産税も減少します。さらに、空き家が多い地区では、新たな住民やビジネスを呼び込むことが難しくなり、地域経済そのものが停滞します。これが地方都市の財政を圧迫し、さらに地方都市の衰退を加速してしまいます。

空き家問題の解決策：官公庁と民間の取り組み

空き家問題の解決策はすでにいくつか存在します。特別措置法や自治体の取り組み、民間企業の新たな挑戦など、様々なアプローチがあります。このセクションでは、これらの解決策を紹介します。

空き家対策特別措置法とは

空き家対策特別措置法は、空き家の増加による問題を解消するために制定された法律です。この法律は、地方自治体が空き家の対策を行う際の権限を強化し、空き家の問題解決を促進します。

具体的には、この法律により、地方自治体は空き家に対して以下のような対策を取ることが可能となりました。

空き家対策特別措置法は一定の成果を挙げていて、危険な空き家の撤去などにより市内の空き家が街の景観や安全性に与える悪影響を減らすことができています。

国土交通省が空き家対策特別措置法の成果について、以下のようなレポートが出ています。

空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）に関し、空家等対策計画は法施行後4年半で全市区町村の63％で策定されています。空家法の効果として、４年半で7,552物件の特定空家等の除却等（うち代執行196件）が進んでおり、空家法に基づく助言・指導などの措置件数も年々増えています。
　また、空家法に限らず、市区町村における様々な空き家対策に関する取組の効果として、４年半で約7.7万物件の管理不全の空き家の除却等が進んでいます。

国土交通省 報道資料より

このように、空き家対策特別措置法は自治体が空き家問題に積極的に取り組むことを可能にし、問題の解決に大いに貢献しています。

地方自治体による空き家対策

地方自治体による空き家対策は、大きく分けて以下の対策があります。

対策	内容
空き家バンクの設置	空き家の情報を集約し、利用希望者と空き家所有者を結びつける
空き家の改修補助	空き家を再利用可能な状態にするための改修費用を補助する
空き家への使用強制	長期間にわたり放置された空き家に対して、使用や解体を強制する
税制優遇	空き家を活用するためのリフォームや購入に対して、税金を軽減する
空き家相談窓口の設置	空き家所有者が抱える問題や疑問に対する相談に応じる
空き家所有者と利用希望者のマッチング支援	利用希望者と所有者をつなげ、契約までをサポートする

地方自治体による空き家対策はその地域の特性に合わせた柔軟な対応が可能であり、地域再生に大きな影響を与えます。特に、空き家バンク制度や地域おこし協力隊の活動などが注目されています。

空き家バンク制度とは、自治体が空き家情報を集め、それを活用したい人へ提供する制度です。自治体は空き家の所有者と希望者をつなげる役割を果たし、空き家の利活用を促進します。

これにより所有者が管理しきれない空き家を有効活用したい人へリーズナブルな価格で提供することが可能になります。

一方、地域おこし協力隊は、地方創生を目指す政策の一環として、都市部から地方へ人材を移動させ、地域活性化を促進するものです。彼らは地方に移住し、地域の課題解決に取り組むことで、空き家問題の解消にも貢献します。具体的には、空き家をリフォームし、新たな商業施設や地域のコミュニティスペースとして利用する事例が見られます。

例えば、長野県松本市では、空き家バンク制度を活用して、古民家をカフェや宿泊施設にリノベーションする取り組みが進んでいます。また、福岡県久留米市では、地域おこし協力隊のメンバーが空き家をリフォームし、地域の交流スペースとして活用しています。

以上のように、地方自治体が主導する空き家対策は、地域の特性やニーズに合わせた柔軟な対応が可能であり、地域再生に大きな役割を果たします。

民間企業の挑戦：新たな空き家活用法

民間企業もまた、空き家問題の解決とその活用に積極的に取り組んでいます。その取り組みは多岐にわたり、新しいビジネスチャンスとして空き家を捉える企業が増えています。

以下の表はその一例です。

活用法	詳細
コワーキングスペース	一部の企業は空き家をコワーキングスペースとして活用し、リモートワークやフリーランスの働き方が広まる中で、仕事や創造的な活動の場を提供しています。
アートギャラリーやイベントスペース	空き家をアートギャラリーやイベントスペースとして再利用し、地域の文化活動を活性化する試みがあります。これは地域の魅力向上につながり、観光客の誘致や地域振興にも寄与します。
一時的な宿泊施設	Airbnbのようなプラットフォームを活用して、空き家を一時的な宿泊施設として提供することで、空き家問題の解決に貢献しています。これにより、観光客やビジネスマン、さらには地元住民にも利用価値を提供します。

その一つが空き家を活用したシェアハウスの事業です。一部の企業は、空き家をリノベーションし、若者や外国人などに低価格で居住空間を提供することで、空き家問題の解決と新たなビジネスモデルの構築を試みています。

また、他の企業は空き家を利活用するためのプラットフォームを開発し、所有者と利用希望者をマッチングさせる事業を行っています。所有者は手間をかけずに空き家を有効活用でき、利用希望者は空き家を手頃な価格で借りることができます。

具体例として、企業「OYO LIFE」は、空き家をリノベーションしてシェアハウスとして運営しています。また、「空き家バンクネット」は空き家の情報を提供し、所有者と利用希望者をつなげるプラットフォームを運営しています。

このように、民間企業の新たな取り組みは、空き家問題をビジネスのチャンスと捉え、地域の活性化と企業の利益を両立させる可能性を秘めています。これらの取り組みは、地方創生や地域コミュニティ形成に大きく寄与すると期待されています。

空き家を所有するリスクと対策

空き家の所有者にも、税金負担や維持・管理コスト、事故や犯罪に対する責任など、様々なリスクがあります。

また、解決策として売却、貸出、リフォームなどの選択肢もあります。このセクションでは、所有者が直面するリスクとそれへの対策を探ります。自身の状況を見つめ直し、最適な解決策を見つけていきましょう。

税金負担

空き家を所有することには、下記の２つの税金負担が伴います。

これらの税金は、所有している土地や建物の価値に基づいて計算され、毎年支払う必要があります。

空き家の所有者が税金を適切に支払えない場合、税金の滞納が発生します。これが続くと、最終的には土地や建物が差し押さえられ、競売にかけられる可能性があります。また、税金の滞納は信用情報にも影響を与え、将来の借入や契約に支障をきたす可能性もあります。

例として、山梨県のある市では、空き家の増加により固定資産税の滞納が増え、市の財政に影響を及ぼしています。一方で、所有者には空き家を有効活用し、税金負担を軽減する方法が提供されています。例えば、空き家を賃貸物件として活用すれば、固定資産税の一部が減税される制度があります。

このように、空き家の税金負担は所有者にとって重要な問題であり、空き家を所有するリスクの一つとなっています。そのため、所有者は適切な対策を講じることが求められます。

維持・管理コスト

空き家の維持・管理には以下のような一定のコストが必要となります。

これには、定期的な清掃や修繕、草刈りや排雪、害虫駆除といったものが含まれます。

長期間放置された空き家は、経年劣化や自然災害によるダメージが進行します。建物が傷むだけでなく、周囲の環境も悪化します。野生動物が住み着いたり、ゴミが散乱したりといった問題も発生します。

具体的な例として、空き家の周囲に草が生い茂り、夏場には蚊の繁殖地となってしまうケースや、長期間放置された空き家では、屋根が崩れ落ちたり、壁が崩れ落ちたりという危険なケースも生じます。

これらの維持・管理を怠ると、近隣住民に迷惑をかけるだけでなく、自己の財産を既存してしまうことになるため、財産を守るためにも必要なコストとなります。

事故や犯罪に対する責任

空き家を所有すると、それが原因となる事故や犯罪に対する責任も負う必要があります。特に、長期間放置された空き家は、建物の老朽化や犯罪の温床となる可能性があります。

建物の老朽化による事故の例としては、屋根の崩落や壁の崩壊が挙げられます。これらが人や隣接する建物に影響を及ぼすと、所有者は賠償責任を負うことになります。

また、放置された空き家が火災の原因となるケースもあります。火災は近隣の建物にも広がる可能性があり、大きな責任を問われることになります。

犯罪の温床については、空き家が不法侵入や窃盗、放火などの犯罪の舞台となることがあります。所有者としては、これらを防ぐための適切な管理が求められます。

具体的な対策としては、空き家の定期的な巡回や、警備会社への依頼、防犯カメラの設置などが考えられます。また、地域の防犯活動に参加することで、近隣住民との連携を図ることも重要です。これらの対策により、事故や犯罪のリスクを軽減し、所有者としての責任を果たすことができます。

所有者の対策：売却、貸出、リフォーム

空き家を所有するという状況に対する具体的な対策としては、主に以下の3点が挙げらます。

それぞれの選択肢にはメリットとデメリットがあり、所有者の状況や希望により選択が異なるでしょう。

売却は、空き家や土地を手放す最も直接的な方法です。売却によって所有者は一定の収入を得ることができますが、市場価格や物件の状態によっては希望価格で売却できない可能性もあります。また、売却には仲介業者を通す必要があり、その手数料も考慮する必要があります。

貸出しは、空き家を有効活用する一つの手段です。空き家を賃貸物件として提供することで、所有者は定期的な収入を得ることができます。しかし、テナントの募集や管理、物件の修繕など、一定の手間やコストが発生します。また、トラブルの発生時には適切な対応が求められます。

リフォームは、空き家を自己の生活スペースや事業スペースとして再利用する方法です。リフォームにより、空き家は新たな価値を持つことができます。しかし、リフォームには大きな費用がかかることもあります。そのため、資金計画やリフォームの目的、規模などを十分に検討する必要があります。

以上の３つの対策をまとめると、次のようになります。

対策	メリット	デメリット
売却	・所有者の負担（税金、維持費等）がなくなる ・一時的な収入を得られる	・一度売却すると元に戻すのが困難 ・市場価格が低い場合、予想した価格で売れない可能性
貸出	・定期的な収入（家賃）を得られる ・空き家問題の解決に貢献できる	・家賃滞納やトラブルのリスク ・管理やメンテナンスの必要性
リフォーム	・価値の向上により賃料や売却価格を上げられる可能性 ・自分の用途に合わせた改修が可能	・初期投資が必要 ・リフォーム後に利益を出すまでの時間が必要

以上のように、所有者にとって最適な対策はその状況や希望によります。空き家問題は個々の所有者だけでなく、地域社会全体の課題でもあります。そのため、公的機関や地域の人々と協力し、最適な解決策を見つけることが重要です。

地域再生の可能性：空き家問題をチャンスに

一方で、空き家問題は地域再生の大きなチャンスでもあります。

既存の空き家を活用して地域資源とし、新たなコミュニティ形成のきっかけにする事例も存在します。このセクションでは、そうした成功事例を紹介します。

新たな視点で空き家問題を見つめ直し、地域の活性化につながる可能性を一緒に探っていきましょう。

事例紹介：空き家再生の成功事例

空き家問題は大きな課題ではありますが、それを解決する取り組みの中には、地域再生につながる可能性を秘めたものも存在します。

少し古い資料ですが、空き家を活用して地域を再生した事例が国土交通省の資料にまとめられています。

空き家問題を地域再生の機会と捉え、積極的に取り組むことで、新たな地域資源を創出することが可能です。そのためには、地元の人々や行政、企業が一体となって、創意工夫を凝らした取り組みを行うことが求められます。

地域資源としての空き家

空き家は、単に問題を抱えた存在というだけではなく、地域資源としての潜在的な価値を持っています。

適切な活用方法を見つけることで、空き家は地域の魅力向上や経済活動の促進、さらには地域コミュニティの形成に寄与することが可能です。

たとえば、空き家をリノベーションしてカフェやギャラリー、シェアハウスとして活用することで、地域の新たな集いの場を創出することができます。また、観光地であれば宿泊施設としての利用や、地域の歴史や文化を伝える施設としての活用も考えられます。

さらに、農村地域では、空き家を農家民宿や体験農園として活用し、都市部からの移住者や観光客を呼び込むことが可能です。これにより、地域の農産物の販路拡大や地域資源の再発見、地域への愛着や理解の深化に寄与することができます。

これらの活用方法は、地域の特性や資源、ニーズによって大きく変わります。空き家が問題から資源へと変わるためには、地域全体で空き家の存在を認識し、その活用方法を共有・議論することが重要です。そして、その過程で地域内外の多様なアクターと協働することで、より豊かな地域社会を創出することができます

空き家活用によるコミュニティ形成

空き家活用は、単に建物を再利用するだけでなく、地域コミュニティの形成にも寄与します。空き家を共有の場として活用することで、地域住民が交流を深め、新たな関係性を築くきっかけを作ることが可能です。

例えば、空き家をコミュニティセンターやカフェ、ワークショップスペースとして開放することで、地域住民が集まる場を提供します。これらの場所は、地域住民が自由に意見を交換したり、共通の興味を共有したり、新たな活動を始めるためのプラットフォームとなります。また、このような場を通じて、地域の問題や課題を共有し、解決策を模索することも可能です。

空き家を子育て支援施設や学習塾、地域の文化や芸術を学ぶためのスクールとして活用することもあります。これらの施設は、地域住民が集うことでコミュニティの絆を深める役割を果たします。さらに、こうした活動は地域の魅力を高め、地域への移住を促進する効果も期待できます。

このように、空き家の活用は、地域コミュニティの形成と地域の活性化を同時に進めることができます。ただし、そのためには地域全体が一体となって空き家活用を推進し、持続可能な運営体制を築くことが必要です。これは、空き家問題だけでなく、地域全体の課題に取り組む上でも重要な視点と言えるでしょう。

【まとめ】空き家問題を理解しよう！

このコラムでは、日本の空き家問題の背後にある要素、問題が地域社会に与える影響、そしてその解決策について詳しく検討しました。高齢化と人口減少、不動産観と住宅市場の独特さ、そして土地所有権と遺産相続の複雑さが、空き家問題を深刻化させていることが明らかになりました。

この空き家問題は、個々の空き家所有者だけでなく、社会全体が共有すべき課題です。課題を解決し、地域を再生することで、空き家は新たな価値と可能性を持つことができます。最後に、空き家問題は単に問題ではなく、新たなチャンスを生み出すきっかけとなる可能性があります。

私たち一人ひとりが、自分の立場や役割を見つめ直し、社会全体でこの問題に取り組むことが求められています。地域の再生、そして持続可能な社会のためにも、空き家問題への理解を深め、具体的な行動に移すことが重要です。

所有者であれば、自身が抱えるリスクを理解し、適切な対策を講じる。地方自治体や企業であれば、施策や事業を通じて地域の空き家問題を解決し、地域再生に貢献する。一般市民であれば、自身の住む地域の空き家問題に目を向け、地域のコミュニティ活動に参加するなどして問題解決に協力する。それぞれが自分の立場から、空き家問題に向き合うことが求められます。

これからも、この問題が我々の社会に与える影響を深く理解し、それぞれが持つ可能性を最大限に活かし、日本の空き家問題の解決に向けて前進していきましょう。